30+30+30 บังคับได้จริงไหม?

ชั้นแรก 30 ปีบังคับได้ 100% · ชั้น 2-3 เป็น option ต้องต่อสัญญาใหม่ทุก 30 ปี ไม่ auto — ต้อง drafting ให้รัดกุม

ต่างชาติสร้างบ้านบนที่เช่าได้ไหม?

ได้ผ่านสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies §1410) — บ้านเป็นของต่างชาติ 30+30 ปี

โอนสิทธิเช่าให้ทายาทได้ไหม?

ต้องระบุใน registered lease + ทำพินัยกรรม — มิฉะนั้นสิทธิสิ้นเมื่อผู้เช่าตาย (CCC §544)

สัญญาเช่า 30+30+30 ปีสำหรับต่างชาติ

30+30+30 Leasehold Drafting for Foreigners · § Instrument

Quick Answer

ร่างสัญญา 3 ชั้น (Lease 30 + option 30 + option 30) + จดทะเบียนกรมที่ดิน · เริ่ม 35,000 บาท · ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 1% ของค่าเช่าทั้งสัญญา

ระยะเวลา: ตรวจโฉนด 3–5 วัน · ร่างสัญญา 5–7 วัน · จดทะเบียน 1 วัน

ค่าธรรมเนียมทางการ: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเช่า 1% + อากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่ารวมทั้งอายุสัญญา

ฐานทางกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 (เช่าสูงสุด 30 ปี) · พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (50 ปี ต่อได้ 50) · การจดทะเบียนที่กรมที่ดินสำหรับสัญญา > 3 ปี

เหมาะกับใคร

ต่างชาติที่ต้องการอยู่ระยะยาวโดยไม่ซื้อกรรมสิทธิ์ / ต่างชาติซื้อวิลล่าภูเก็ต สมุย

เอกสารที่ต้องเตรียม

โฉนดที่ดิน (ต้นฉบับ)
บัตรประชาชน/พาสปอร์ตทั้งสองฝ่าย
หนังสือรับรองบริษัท (ถ้ามี)
หนังสือยินยอมคู่สมรส
แผนที่ตั้ง + รูปถ่ายทรัพย์

ข้อควรระวัง (Pitfalls)

ศาลฎีกา (คำพิพากษาที่ 2288/2560) ตัดสิน option renewal ไม่ผูกพันทายาท — ต้อง structure ผ่าน superficies/usufruct เพิ่ม
จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมด = สรรพากรตีความเป็นซื้อขาย → เสียภาษี 3.3% SBT
ไม่จดทะเบียน = บังคับได้แค่ 3 ปีตาม CCC §538

กรณีที่ลูกค้ามักใช้

ต่างชาติเช่าวิลล่าภูเก็ต 90 ปี
บริษัท BOI เช่าโรงงานอมตะ 50+50
เช่าตึกแถวสีลมทำร้าน

คำถามที่พบบ่อย

30+30+30 บังคับได้จริงไหม?: ชั้นแรก 30 ปีบังคับได้ 100% · ชั้น 2-3 เป็น option ต้องต่อสัญญาใหม่ทุก 30 ปี ไม่ auto — ต้อง drafting ให้รัดกุม
ต่างชาติสร้างบ้านบนที่เช่าได้ไหม?: ได้ผ่านสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies §1410) — บ้านเป็นของต่างชาติ 30+30 ปี
โอนสิทธิเช่าให้ทายาทได้ไหม?: ต้องระบุใน registered lease + ทำพินัยกรรม — มิฉะนั้นสิทธิสิ้นเมื่อผู้เช่าตาย (CCC §544)