สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกิน

Superficies & Usufruct Registration · § Instrument
สรุปก่อนตัดสินใจดำเนินการ
ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ แต่เป็นเจ้าของ 'ตัวบ้าน' ได้ หากจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินกับเจ้าของที่ดิน ส่วนสิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้และรับประโยชน์จากที่ดินตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่ตกลง เราช่วยเลือกสิทธิที่เหมาะกับเป้าหมาย ร่างสัญญา และไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
กรอบเวลาและจุดที่ต้องรอหน่วยงาน: เมื่อเอกสารเจ้าของที่ดินครบ การจดทะเบียนมักทำเสร็จในวันที่ไปสำนักงานที่ดิน แต่การเตรียมสัญญาและนัดคู่สัญญาอาจใช้เวลาหลายสัปดาห์
ค่าธรรมเนียมทางการ: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและอากรคำนวณตามประเภทสิทธิและค่าตอบแทน — ตรวจอัตรากับสำนักงานที่ดินก่อนนัด
กรอบเวลาไม่ใช่คำรับประกันผลหรือนัดศาล โปรดตรวจหมาย กำหนดอายุความ และประกาศล่าสุดของหน่วยงานในคดีของคุณ
ส่งอะไรให้ทนายตรวจในครั้งแรก
ส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องทุกหน้า พร้อมวันที่เกิดเหตุ กำหนดนัดหรือเส้นตาย และผลลัพธ์ที่ต้องการ ทีมงานจึงจะแยกได้ว่าเรื่องใดเร่งด่วน เรื่องใดต้องขอหลักฐานเพิ่ม และเสนอขอบเขตงานได้ตรงเคส
- โฉนดต้นฉบับ
- บัตรประชาชน/พาสปอร์ต
- ทะเบียนสมรส (ถ้าคู่สมรส)
ฐานทางกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410–1416 (superficies) และ 1417–1428 (usufruct) — superficies ให้สิทธิสร้างและถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · usufruct ให้สิทธิใช้และเก็บผลประโยชน์ตลอดชีวิตหรือ 30 ปี
📚 แหล่งอ้างอิงทางการ — ตรวจตัวบทและประกาศล่าสุดก่อนดำเนินการ
- กรมที่ดิน— Department of Lands
- สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — ตัวบทกฎหมายฉบับทางการ— Office of the Council of State
เหมาะกับใคร
คู่สมรสต่างชาติของคนไทย · พ่อแม่ที่ยกที่ให้ลูกใช้ตลอดชีวิต · ต่างชาติที่ต้องการปกป้องบ้านบนที่ดินภรรยา
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดต้นฉบับ
- บัตรประชาชน/พาสปอร์ต
- ทะเบียนสมรส (ถ้าคู่สมรส)
- หนังสือยินยอมคู่สมรสของเจ้าของที่ดิน
- ใบมอบอำนาจ (ถ้าใช้ทนาย)
ข้อควรระวัง (Pitfalls)
- สิทธิเก็บกินระงับเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต และโอนเป็นมรดกไม่ได้
- ไม่จดทะเบียน ทำแค่สัญญากันเอง ทำให้ใช้ยันบุคคลภายนอกหรือผู้ซื้อที่ดินรายใหม่ได้ยาก
- ใช้สิทธิเหล่านี้ปกปิดการถือที่ดินแทนชาวต่างชาติ อาจถูกตรวจสอบเป็นนอมินี
กรณีที่ลูกค้ามักใช้
- สามีต่างชาติจด superficies บนบ้านที่สร้างในที่ดินภรรยา
- พ่อแม่ให้ลูก usufruct บ้าน 30 ปีเพื่อเก็บค่าเช่า
คำถามที่พบบ่อย
- สิทธิเหนือพื้นดินกับสัญญาเช่าต่างกันอย่างไร?
- สิทธิเหนือพื้นดินทำให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ส่วนสัญญาเช่าให้สิทธิใช้ทรัพย์ของผู้อื่น หลายกรณีใช้ทั้งสองอย่างคู่กัน
- คู่สมรสคนไทยเป็นเจ้าของที่ดิน ควรจดอะไรให้คู่สมรสต่างชาติ?
- มักใช้สิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน ร่วมกับพินัยกรรม ควรวางแผนพร้อมกันเพื่อรองรับกรณีหย่าหรือเสียชีวิต
- จดทะเบียนได้นานสูงสุดเท่าไร?
- กฎหมายกำหนดเพดานระยะเวลาไว้ และบางแบบทำตลอดชีวิตได้ เราตรวจข้อกำหนดกับคุณก่อนร่างสัญญา
บริการกฎหมายอื่นๆ
ขอใบเสนอราคา — โทร 083-2494999 · LINE @NYC168 · contact@nyclegal.co.th
คำถามที่พบบ่อย
- จดทะเบียนบริษัทจำกัดในไทยต้องมีผู้ถือหุ้นกี่คน?
- ตั้งแต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 23) พ.ศ. 2565 มีผลใช้บังคับ บริษัทจำกัดสามารถจัดตั้งได้โดยผู้เริ่มก่อการเพียง 2 คนขึ้นไป (เดิมกำหนด 3 คน) และต้องมีกรรมการอย่างน้อย 1 คน ทุนจดทะเบียนไม่มีขั้นต่ำตามกฎหมายทั่วไป แต่จะมีเงื่อนไขขั้นต่ำเมื่อเกี่ยวข้องกับการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าธุรกิจ
- ชาวต่างชาติถือหุ้นในบริษัทไทยได้กี่เปอร์เซ็นต์?
- ไม่มีเพดานเดียวที่ใช้กับทุกกิจการ ต้องตรวจสัดส่วนทุนและนิยามคนต่างด้าวตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว รวมถึงกิจกรรมจริงและกฎหมายเฉพาะ หากเป็นธุรกิจที่จำกัด อาจต้องมีใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองตามสิทธิที่เข้าเงื่อนไข เช่น BOI หรือสนธิสัญญา ไม่ใช่ทุกกิจการได้รับสิทธิอัตโนมัติ และห้ามใช้ผู้ถือหุ้นไทยแทนโดยไม่มีการลงทุนจริง ตรวจแนวทางกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
- ใช้เวลาจดทะเบียนบริษัทกี่วัน?
- แยกการเตรียมชื่อบริษัท ข้อมูลผู้เริ่มก่อการและผู้ถือหุ้น การลงนาม และการตรวจคำขอของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ระยะเวลาขึ้นกับเอกสาร ช่องทางยื่นและคำขอแก้ไข ไม่รับรองวันเสร็จ การจด VAT ประกันสังคมและเปิดบัญชีธนาคารเป็นงานแยก สอบถามเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคาและกรอบเวลาหลังตรวจข้อมูล
- ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เมื่อไร?
- ตรวจว่าการขายสินค้าหรือให้บริการอยู่ในบังคับ VAT หรือได้รับยกเว้นก่อน สำหรับกิจการที่อยู่ในบังคับ โดยทั่วไปเมื่อรายรับเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีต้องยื่นคำขอภายใน 30 วันนับแต่เกินเกณฑ์ การจดโดยสมัครใจมีเงื่อนไขแยก และไม่ทำให้ได้ใบอนุญาตทำงานหรือผ่านการตรวจสถานที่โดยอัตโนมัติ ตรวจเกณฑ์และวันที่เริ่มมีหน้าที่ยื่นกับกรมสรรพากร
ดูคำถามหมวด จดทะเบียนธุรกิจ บัญชี ภาษี BOI ทั้งหมด →คลังคำถามทั้งหมด






