สิทธิเหนือพื้นดินและสิทธิเก็บกิน

Superficies & Usufruct Registration · § Instrument
Quick Answer
ร่างและจดทะเบียนที่กรมที่ดิน เริ่ม 18,000 บาท · ค่าธรรมเนียมกรม 75 บาท (usufruct) หรือ 20 บาท (superficies)
ระยะเวลา: ร่าง 3–5 วัน · นัดกรมที่ดิน 3–7 วัน · จดทะเบียน 1 วัน
ค่าธรรมเนียมทางการ: usufruct 75 บาท · superficies 20 บาท · ค่าอากรแสตมป์ 200 บาท
ฐานทางกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410–1416 (superficies) และ 1417–1428 (usufruct) — superficies ให้สิทธิสร้างและถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น · usufruct ให้สิทธิใช้และเก็บผลประโยชน์ตลอดชีวิตหรือ 30 ปี
เหมาะกับใคร
คู่สมรสต่างชาติของคนไทย · พ่อแม่ที่ยกที่ให้ลูกใช้ตลอดชีวิต · ต่างชาติที่ต้องการปกป้องบ้านบนที่ดินภรรยา
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดต้นฉบับ
- บัตรประชาชน/พาสปอร์ต
- ทะเบียนสมรส (ถ้าคู่สมรส)
- หนังสือยินยอมคู่สมรสของเจ้าของที่ดิน
- ใบมอบอำนาจ (ถ้าใช้ทนาย)
ข้อควรระวัง (Pitfalls)
- usufruct ตลอดชีวิต = สิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิตาย โอนให้ทายาทไม่ได้
- superficies โดยไม่กำหนดเวลา = อีกฝ่ายบอกเลิกเมื่อไหร่ก็ได้ล่วงหน้า 6 เดือน
- ที่ดินติดจำนอง = ต้องได้ความยินยอมธนาคารก่อนจด
กรณีที่ลูกค้ามักใช้
- สามีต่างชาติจด superficies บนบ้านที่สร้างในที่ดินภรรยา
- พ่อแม่ให้ลูก usufruct บ้าน 30 ปีเพื่อเก็บค่าเช่า
คำถามที่พบบ่อย
- usufruct ปล่อยเช่าได้ไหม?
- ได้ · ผู้ทรง usufruct มีสิทธิเก็บผลประโยชน์รวมถึงค่าเช่า แต่สัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดพร้อม usufruct
- superficies vs leasehold ต่างยังไง?
- superficies = ถือกรรมสิทธิ์อาคาร · leasehold = แค่สิทธิใช้ · superficies ปกป้องต่างชาติเรื่องบ้านดีกว่า
- ค่าตอบแทนต้องระบุไหม?
- ไม่ต้อง — จดฟรีได้ (gratuitous) แต่ถ้ามีค่าตอบแทนต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
บริการกฎหมายอื่นๆ
ขอใบเสนอราคา — โทร 083-2494999 · LINE @NYC168 · contact@nyclegal.co.th
คำถามที่พบบ่อย
- จดทะเบียนบริษัทจำกัดในไทยต้องมีผู้ถือหุ้นกี่คน?
- ตั้งแต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 23) พ.ศ. 2565 มีผลใช้บังคับ บริษัทจำกัดสามารถจัดตั้งได้โดยผู้เริ่มก่อการเพียง 2 คนขึ้นไป (เดิมกำหนด 3 คน) และต้องมีกรรมการอย่างน้อย 1 คน ทุนจดทะเบียนไม่มีขั้นต่ำตามกฎหมายทั่วไป แต่จะมีเงื่อนไขขั้นต่ำเมื่อเกี่ยวข้องกับการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าธุรกิจ
- ชาวต่างชาติถือหุ้นในบริษัทไทยได้กี่เปอร์เซ็นต์?
- ถือได้ไม่เกิน 49% หากบริษัทประกอบธุรกิจที่อยู่ในบัญชีท้าย พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 หากต้องการถือเกิน 49% ต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (Foreign Business License) ขอหนังสือรับรองภายใต้สนธิสัญญา เช่น Treaty of Amity สำหรับผู้ถือสัญชาติอเมริกัน หรือได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ซึ่งอนุญาตให้ถือหุ้นได้ 100% ในกิจการที่ได้รับส่งเสริม
- ใช้เวลาจดทะเบียนบริษัทกี่วัน?
- หากเอกสารครบและจองชื่อผ่านแล้ว การจดทะเบียนจัดตั้งที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้าเสร็จได้ภายใน 1 วันทำการ ส่วนขั้นตอนรวมตั้งแต่จองชื่อ จัดทำหนังสือบริคณห์สนธิ ลงนามเอกสาร และรับหนังสือรับรองพร้อมตรายาง ปกติใช้เวลา 3–7 วันทำการ การจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มและขึ้นทะเบียนประกันสังคมเป็นขั้นตอนแยกอีกประมาณ 3–5 วันทำการ
- ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เมื่อไร?
- ต้องจดทะเบียนเมื่อรายรับจากการขายสินค้าหรือบริการเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี โดยยื่นคำขอภายใน 30 วันนับแต่วันที่รายรับเกินเกณฑ์ ผู้ประกอบการที่ยังไม่ถึงเกณฑ์สามารถขอจดทะเบียนโดยสมัครใจได้ ซึ่งมักจำเป็นเมื่อต้องออกใบกำกับภาษีให้ลูกค้าองค์กร หรือเมื่อใช้ประกอบการขอใบอนุญาตทำงานให้พนักงานต่างชาติ
ดูคำถามหมวด จดทะเบียนธุรกิจ บัญชี ภาษี BOI ทั้งหมด →คลังคำถามทั้งหมด






