โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินและตัวแทนผู้ซื้อ-ผู้ขาย

Property Transfer & Land Office Representation · § Advisory
สรุปก่อนตัดสินใจดำเนินการ
เราไปสำนักงานที่ดินแทนผู้ซื้อหรือผู้ขายด้วยหนังสือมอบอำนาจ ตรวจโฉนดตัวจริงกับสารบัญจดทะเบียนก่อนยื่น ยืนยันยอดภาษีและค่าธรรมเนียมที่เจ้าหน้าที่ประเมิน ตรวจแคชเชียร์เช็คให้ตรงกับสัญญา และส่งมอบโฉนดฉบับใหม่ให้คุณ เหมาะกับผู้ที่อยู่ต่างประเทศหรือไม่สะดวกต่อคิวเอง
กรอบเวลาและจุดที่ต้องรอหน่วยงาน: วันและเวลาจดทะเบียนขึ้นกับความครบถ้วนของเอกสาร การตรวจสิทธิ และคิวสำนักงานที่ดิน โดยช่วงปลายเดือนหรือก่อนวันหยุดอาจมีผู้ใช้บริการมาก ควรนัดและยืนยันกับสำนักงานที่ดินก่อนเดินทาง
ค่าธรรมเนียมทางการ: ค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากร และภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย — ตรวจกับกรมที่ดินในวันโอน
กรอบเวลาไม่ใช่คำรับประกันผลหรือนัดศาล โปรดตรวจหมาย กำหนดอายุความ และประกาศล่าสุดของหน่วยงานในคดีของคุณ
ส่งอะไรให้ทนายตรวจในครั้งแรก
ส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องทุกหน้า พร้อมวันที่เกิดเหตุ กำหนดนัดหรือเส้นตาย และผลลัพธ์ที่ต้องการ ทีมงานจึงจะแยกได้ว่าเรื่องใดเร่งด่วน เรื่องใดต้องขอหลักฐานเพิ่ม และเสนอขอบเขตงานได้ตรงเคส
- โฉนดต้นฉบับ
- บัตร/พาสปอร์ต + ทะเบียนบ้าน
- PoA ทด.21 รับรองสถานทูตหากต่างประเทศ
ฐานทางกฎหมาย
ประมวลกฎหมายที่ดิน · ประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2(6) (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) · พ.ร.บ.การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ · ทนายเป็นตัวแทนโดย Power of Attorney ตามแบบ ทด.21
📚 แหล่งอ้างอิงทางการ — ตรวจตัวบทและประกาศล่าสุดก่อนดำเนินการ
- กรมสรรพากร— The Revenue Department
- กรมที่ดิน— Department of Lands
- สภาทนายความ — ทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร— Lawyers Council of Thailand
- สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา — ตัวบทกฎหมายฉบับทางการ— Office of the Council of State
เหมาะกับใคร
ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ที่ไม่สะดวกไปเอง · ต่างชาติที่กลับประเทศแล้ว · corporate seller
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดต้นฉบับ
- บัตร/พาสปอร์ต + ทะเบียนบ้าน
- PoA ทด.21 รับรองสถานทูตหากต่างประเทศ
- หนังสือปลอดหนี้ส่วนกลาง (คอนโด)
- FET (ถ้าต่างชาติซื้อ)
ข้อควรระวัง (Pitfalls)
- หนังสือมอบอำนาจไม่ใช่แบบของกรมที่ดิน หรือกรอกไม่ครบ ทำให้ยื่นไม่ได้ต้องนัดใหม่
- สำแดงราคาซื้อขายต่ำกว่าจริงเพื่อลดภาษี มีความเสี่ยงทางกฎหมาย
- ไม่ตรวจว่าผู้ขายไถ่ถอนจำนองก่อนเวลานัด ทำให้วันโอนล่ม
กรณีที่ลูกค้ามักใช้
- ต่างชาติที่ยุโรปโอนขายคอนโดสุขุมวิท
- ตัวแทนผู้ซื้อรับโอนวิลล่าภูเก็ต
- โอนมรดกที่ดินให้ทายาท
คำถามที่พบบ่อย
- ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
- โดยทั่วไปมีโฉนดตัวจริง บัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทาง ทะเบียนบ้าน และหนังสือมอบอำนาจ ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดต้องมีหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศ
- จ่ายเงินวันโอนอย่างไรให้ปลอดภัย?
- นิยมใช้แคชเชียร์เช็คที่ออกในนามผู้ขาย ส่งมอบพร้อมการจดทะเบียนสำเร็จ เพื่อลดความเสี่ยงทั้งสองฝ่าย
- ทำวันเดียวกับจดจำนองธนาคารได้ไหม?
- ได้ ต้องประสานเจ้าหน้าที่ธนาคารให้มาพร้อมกัน เราช่วยจัดลำดับเอกสาร
บริการกฎหมายอื่นๆ
ขอใบเสนอราคา — โทร 083-2494999 · LINE @NYC168 · contact@nyclegal.co.th
คำถามที่พบบ่อย
- จดทะเบียนบริษัทจำกัดในไทยต้องมีผู้ถือหุ้นกี่คน?
- ตั้งแต่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 23) พ.ศ. 2565 มีผลใช้บังคับ บริษัทจำกัดสามารถจัดตั้งได้โดยผู้เริ่มก่อการเพียง 2 คนขึ้นไป (เดิมกำหนด 3 คน) และต้องมีกรรมการอย่างน้อย 1 คน ทุนจดทะเบียนไม่มีขั้นต่ำตามกฎหมายทั่วไป แต่จะมีเงื่อนไขขั้นต่ำเมื่อเกี่ยวข้องกับการขอใบอนุญาตทำงานหรือวีซ่าธุรกิจ
- ชาวต่างชาติถือหุ้นในบริษัทไทยได้กี่เปอร์เซ็นต์?
- ไม่มีเพดานเดียวที่ใช้กับทุกกิจการ ต้องตรวจสัดส่วนทุนและนิยามคนต่างด้าวตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว รวมถึงกิจกรรมจริงและกฎหมายเฉพาะ หากเป็นธุรกิจที่จำกัด อาจต้องมีใบอนุญาตหรือหนังสือรับรองตามสิทธิที่เข้าเงื่อนไข เช่น BOI หรือสนธิสัญญา ไม่ใช่ทุกกิจการได้รับสิทธิอัตโนมัติ และห้ามใช้ผู้ถือหุ้นไทยแทนโดยไม่มีการลงทุนจริง ตรวจแนวทางกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
- ใช้เวลาจดทะเบียนบริษัทกี่วัน?
- แยกการเตรียมชื่อบริษัท ข้อมูลผู้เริ่มก่อการและผู้ถือหุ้น การลงนาม และการตรวจคำขอของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ระยะเวลาขึ้นกับเอกสาร ช่องทางยื่นและคำขอแก้ไข ไม่รับรองวันเสร็จ การจด VAT ประกันสังคมและเปิดบัญชีธนาคารเป็นงานแยก สอบถามเจ้าหน้าที่เพื่อขอใบเสนอราคาและกรอบเวลาหลังตรวจข้อมูล
- ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) เมื่อไร?
- ตรวจว่าการขายสินค้าหรือให้บริการอยู่ในบังคับ VAT หรือได้รับยกเว้นก่อน สำหรับกิจการที่อยู่ในบังคับ โดยทั่วไปเมื่อรายรับเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีต้องยื่นคำขอภายใน 30 วันนับแต่เกินเกณฑ์ การจดโดยสมัครใจมีเงื่อนไขแยก และไม่ทำให้ได้ใบอนุญาตทำงานหรือผ่านการตรวจสถานที่โดยอัตโนมัติ ตรวจเกณฑ์และวันที่เริ่มมีหน้าที่ยื่นกับกรมสรรพากร
ดูคำถามหมวด จดทะเบียนธุรกิจ บัญชี ภาษี BOI ทั้งหมด →คลังคำถามทั้งหมด






